中國房價為何只漲不跌?

2019-08-10 16:11 | 來源:未知

中國房價為何只漲不跌?

隨著我國城市化進程的快速推進,房價節節攀升。過去三年房價上漲的幅度更是在創下新紀錄的同時將房價帶上了一個新的高度。如今,第一批90后早已經到了談婚論嫁的年紀,對于他們而言,面對高昂的房價,購房已經是一件非常困難的事。今年社科院發布的《中國城市競爭力報告No.17:住房,關系國與家》報告中顯示,2018年,中國整體的房價收入比達到9.3。這也就意味著,一個普通的中國家庭,如果想要買房置業的話,需要不吃不喝工作近10年。目前絕大多數發達國家已經完成了城市化進程,因此國際上常常以發達國家的房價與收入比來衡量房價的合理性。一般認為,合理的房價收入比應該介于在4.0-6.0之間。只要超過這個范圍,就普遍認為房價不合理,存在一定的金融泡沫。不過,社科院這份報告認為,由于我們的國情與發達國家不同,因此中國房價收入比臨界值應該為9,如果超過9就意味著房地產對經濟發展的貢獻由正轉負。即使如此,當前我們絕大多數城市的的房價收入比也都超出了合理范圍。

中國房價為何只漲不跌?四大現實,三大因素決定了房地產走向

 

房價為何只漲不跌?

回顧中國和世界的房地產發展史,都會發現一個統一的規律,那便是房價在大趨勢上一直處于上漲的態勢,雖然短期內出現波動,但是調整期一過,立馬就會恢復上漲。所以,這也就成為了一條經濟規律:房價在大趨勢下只漲不跌!雖然這樣的結論有現實的依據,也得到了專家和民眾的廣泛認可,但卻從未得到官方的證實。那么,為什么這么多年來房價只漲不跌呢?從大方向上來看,主要基于以下4點現實因素:

1、貨幣發行量加大,有專家表示房價漲不漲,關鍵看貨幣發行量M2,過去20年,地產生大量地王,逐漸抬高房價和預期,高地價在一定程度上推動房價走高。此外,大規模拆遷,這些成本的增加也反映到房價上了。

2、供需規律,中國人對房子有一種傳統的擁有心理,加上城市人口激增,需求旺盛,銀行提供個人住房貸款也降低了老百姓的購房門檻。從供給來看,住宅建設用地供給不足也是主要原因。

3、土地財政和高地價,土地財政思路下,各征地拆遷,這些成本的增加也反映到房價上了。

4、炒房者資金持有成本幾乎為零,很多人坐擁十幾套房,有錢基本投資到房子上,買了房子還可以用來出租,以租養貸機會沒有太多的持有成本。當房價飆漲,價格翻番。即便是貸款買的房,只要能把房價炒上去,炒房客們也有很大的獲利空間。

中國房價為何只漲不跌?四大現實,三大因素決定了房地產走向

 

三大因素意味著房地產泡沫不能刺破,只能軟著陸

因素一、中國家庭70%的財富都在房產中,若房價大幅度暴跌,將引發金融危機。雖然我國已貴為世界第二大經濟體,按照購買力平價計算的話,我們在14年就已經成為世界第一大經濟體。但是,我們仍然還屬于發展中國家,經濟發展不平衡,經濟發展水平參差不齊。與發達國家比較,我們的人均收入和經濟競爭力都不高。在過去經濟快速發展的幾十年中,由于城市化進程的加速,大量的鋼筋、水泥、混凝土投入到基礎設施的建設中。其中和房地產相關聯的產業有成百上千個,在拉動投資、解決就業方面房地產發揮了重要作用,也奠定了房地產在國民經濟發展中的地位。這并非中國經濟獨有的特色,在西方的城市化進程中同樣如此,未進入發達國家之前,房地產在經濟中的比重也非常大,政府也會依靠房地產相關的稅收、資金作為城市發展資金。要合理的化解房價泡沫,只能通過國民經濟收入增長來控制房價漲幅,逐步稀釋房地產泡沫。相信通過我們自己特有的力量,終將讓房地產實現軟著陸。

中國房價為何只漲不跌?四大現實,三大因素決定了房地產走向

 

因素二、城市化進程還將持續。決定房價上漲或者下跌的根本因素終究是供需的反應,當供大于求,必然下跌,供不應求,則必然上漲。目前我國的城市化率剛超過60%,離發達國家的平均水平還差15個百分點,未來還將有3億農民進城,城市化率將繼續提高。據聯合國預測,到2030年時,我國城市化率將達到70%,在現有城市化基礎上,未來10年里,還將有2億人口陸續流入到城市中。恒大首席經濟學家任澤平團隊對此進行了研究分析,并給出了分析報告,報告認為,未來10年中新增的2億城市人口將集中分布在國家規劃的19個城市群中,這2億新城市人根據城市群和都市圈對人口吸引力的不同進行分配,未來還會出現超級大都市圈,人口流入城市還會有旺盛的購房需求。

中國房價為何只漲不跌?四大現實,三大因素決定了房地產走向

 

當然,此消彼長,總人口就這么多,對于那些主要集中在三四線的資源型城市、收縮型城市而言,人口將持續流出,這類城市住房未來將供大于求,房價“白菜價”或者“鶴崗化”也不是不可能。

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因素三、不希望房價下跌的人很多

前面我們提到了,我國居民的家庭財富大都體現在房產上,如果房價下跌,多年積累的財富就遭受重大損失,因此對于已購房的人群而言,從心理上大多數人都不能接受自家資產貶值。對于銀行而言,則更希望樓市保持穩定,因為銀行是資本的直接受益者,不論是貸款給開發商還是貸款給購房者,住房相關的貸款一直都是銀行最為安全穩定的利潤來源,如果房價下跌開發商不拿地,購房者不買房或者斷供,銀行不良資產規模將迅速擴大,將面臨破產倒閉的風險。對于和房地產開發直接相關的開發商而言,則更不希望房價下跌。因為開發商是房價上漲的直接受益者,房子賣得越貴賺得越多,因此開發商都希望房價不停地漲漲漲!一旦房價開始下跌,開發商不僅利潤大打折扣,而且房子還很難賣出去。想想過去幾年的漲價去庫存現象,就能明白這個簡單的道理。

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