多家地產企業靠銷售回款“續命”

2019-08-10 12:41 | 來源:未知

多家地產企業靠銷售回款“續命”

  繼7月30日中央再度強調“房住不炒”原則并首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后,多地銀行上調首套房貸利率的消息不斷傳出,樓市調控政策持續加碼。實際上,五月份銀保監會下發“23號文”已經對地產融資釋放了收緊“從嚴”的信號。
 
  但今年恰恰是房企們的償債高峰期,內外因素疊加,促使地產企業紛紛舉起“現金為王”的大旗,并把重點工作放在銷售回款上面。需要指出的是,許多房企強調銷售回款實際是為了“續命”。同策研究院首席分析師張宏偉向《紅周刊》記者表示,采取降價措施加快項目銷售或將成為大部分房企下半年的重要戰略之一。
 
  地產調控“再升級”地產公司陷銷售回款“圍城”
 
  中央在7月30日對房地產市場的新定調,徹底擊破了房地產調控放松的幻想。受政策收緊影響,申萬行業分類數據顯示,在7月31日至8月8日的7個交易日內,房地產開發滬深股及港股市值分別縮水1168.07億元和3833.89億元,兩市合計縮水逾5000億元。
 
  中原地產首席分析師張大偉對記者表示,“730會議”是房地產調控“再升級”的標志。他告訴記者,在7月份合計56次的房地產調控中,有接近10次調控內容都是中央發布,其中針對房地產企業資金收緊的內容非常多。“特別是7月份以來,連續2次針對房地產信托及美元債,均單獨針對房地產行業發布資金收緊政策。”
 
  這種“收緊”已經反映在房企的融資成本上,據中國指數研究院數據,內地房地產企業海外債今年上半年發行規模激增,發行利率均值較去年同期上漲約2個百分點。據記者了解,小型房企融資成本增加明顯,美元融資利率超過10%。
 
  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《紅周刊》記者表示,房企在下半年主要有三大壓力,包括資金壓力、庫存壓力和政策壓力。“其中,資金壓力是當前最大的壓力,尤其是融資端的收緊,使得相關房地產企業需要積極把控金融風險。而從庫存壓力看,這和房企的銷售目標等有關,房屋銷售不好則會倒逼降價。
 
  當前,擴大銷售回款幾乎是地產界的共識。不過,近年來房地產開發企業的銷售回款走勢卻不樂觀。2018年下半年開始行業銷售回款持續下行,安信證券相關數據顯示,2018年12月份行業的銷售回款總額為8153億元,同比增速下滑0.2個百分點,環比下滑6.8%。以銷售回款占銷售金額的比重計算回款率,2018年6月份以來行業內銷售回款率低于60%。
 
  吳建斌向記者表示,龍頭房企的操盤項目數量較大、覆蓋城市層級較廣,故在回款方面的進程差異也較大。而對于一些規模較小的房企而言,操盤相對容易,回款速度較快也是正常現象。
 
  嚴躍進也指出,“其實上面提到的小型房企也是50-200名,某種程度上這些企業規模也不會太小,相對來說操盤策略比較靈活,抓銷售回款也會相對比較到位一點。”
 
  但這也反映了一個事實:中小型房企提升銷售回款率的空間幾乎到了盡頭,大型龍頭提升銷售回款率面臨著項目所在區域、項目實施進程等多方面因素的制約,但所有地產公司的主要資金來源卻又寄托在銷售回款上。
 
  泰禾集團(6.400, -0.17, -2.59%)、濱江集團(3.790, -0.02, -0.52%)兩大“典型樣本”
 
  最先喊出“活下去”的龍頭房企是萬科,近三年的平均回款率僅為71.68%。但國泰君安(16.600, -0.18, -1.07%)(601211)的研究表明,低回款率本身并不致命,但如果房企本身也有盈利能力較差或者高負債的特征,那就值得引起注意了——萬科顯然并不屬于此類企業。
 
  記者梳理TOP100房企財務數據發現,同時具備高負債、低回款“特質”的高杠桿房企當屬泰禾集團(000732)。股權質押、高息發債、財務資助及對外擔保規模激增等高杠桿資本運作在泰禾集團的運營過程中體現的淋漓盡致。
 
  泰禾集團2016年至2018年的回款率分別為51.96%、32.17%、35.32%,近兩年回款率甚至不足40%,但其資產負債率卻高達87%,有息負債規模高達967.4億元。
 
  現金流方面,數據顯示,泰禾集團2018年經營活動現金流剛實現轉負為正,此前連續四年間經營活動現金流一直為負。不過其近五年的投資活動現金流一直處于流出狀態。此外,一直依靠融資補充資金的泰禾集團,2018年卻出現了籌資活動現金流指標近9年來首次為負的情況。值得注意的是,泰禾集團2018年投資活動與籌資活動現金流支出中,共計有211.34億元用于收并購子公司或項目公司及支付其他單位借款。截至2019年7月5日,泰禾集團累計對外提供財務資助金額已高達33.41億元。從其最近一批提供財務資助的參股公司情況來看,泰禾集團對標的公司的持股比例位于20%-40%之間,提供財務資助總額共計22.9億元。然而《紅周刊》記者注意到,上述8家標的公司2018年1-12月經審計凈利潤均處于虧損狀態,其中有5家公司資產負債率超過100%,最高者甚至達到470.67%。
 
  此外,泰禾不斷激增的對外擔保規模也成為其一大發展隱患。2019年以來,泰禾集團公布的公司公告中有20條涉及向關聯公司提供債務或融資擔保。從擔保余額來看,截至2019年7月31日,泰禾集團實際對外擔保余額為841.58億元,占公司最近一期經審計歸屬于母公司所有者權益的455.92%。而據《紅周刊》此前報道,其各被擔保子公司的財務數據并不樂觀,多數子公司存在營收凈利雙低、虧損嚴重、資產負債率畸高等情況。
 
  值得警惕的是,泰禾集團于7月11日發行的一筆利率高達15%的美元債進一步引發了業內對泰禾集團資金鏈情況的質疑。雖然泰禾集團董事長黃其森一直對外宣稱公司經營活動一切正常,不存在資金鏈問題。但據泰禾集團2019年一季度報告,公司總資產2472.78億元,同比增加1.7%;賬面持有的貨幣資金約206.42億元。流動負債總額共1254億元,短期借款145億元,一年內到期的非流動負債高達315.5億元,短期償債壓力凸顯。
 
  為回籠資金,泰禾曾于今年陸續將旗下蘇州淀山湖項目、廣州增城項目、佛山泰禾院子項目、杭州蔣村項目、南昌茵夢湖項目、漳州紅樹灣項目及杭州同人山莊部分股權出售予世茂,累計回籠資金77.2億元。不過,泰禾集團出售長安中心部分房產的事宜卻不太順利,其全資子公司曾于2017年12月8日將上述房產作價18億元出售予北京量鈄科技,但由于對手方未按協議約定支付全部交易對價款,雙方于今年7月5日取消了原《買賣合同框架協議》。
 
  雪上加霜的是,因踩雷瑞華會計師事務所,泰禾集團的再融資項目收到了《中國證監會行政許可申請中止審查通知書》。雖然上述項目仍有恢復審查的可能,但這一紙終止審查通知書無疑給資金局勢緊張的泰禾造成了一定壓力。
 
  與泰禾集團類似,濱江集團(002244)也在低回款率中面臨負債水平升高、杠桿較高等問題。
 
  濱江集團2018年回款率不足30%,可公司仍在加杠桿,2018年資產負債率同比上升5.1個百分點至77.9%,但其2018年預收賬款規模卻同比下降1.3%至252.5億元。
 
  值得關注的是,濱江集團2018年的資產受限之困開始顯現。雖然從貨幣資金儲備和短期借款及一年內到期流動負債的規模來看,濱江集團短期償債壓力并不大,但其2018年度受限資產期末賬面價值高達282.06億元,較去年同期大幅上升1108.69%,總資產受限率達27.06%。在受限資產中,除貨幣資金外的資產受限原因均為“為借款提供抵押擔保”。值得一提的是,8月6日,濱江集團剛公布了“關于為控股子公司簽署共同承擔債務協議”的公告,對其控股子公司19億元的債務按50%的控股比例承擔共同還款責任。
 
  此外,由于濱江集團大本營位于浙江杭州,其項目分布也主要遍布在長三角一帶的熱點城市,受一城一策調控影響較大。公司公告顯示,2018年公司項目所在的杭州、上海、湖州、平湖、義烏、溫州、寧波、溫嶺等區域市場先高后低,上半年各地市場成交火爆,下半年行情有所回落。在2019年以來樓市調控政策及房產金融政策雙雙收緊的背景下,濱江集團的業績是否會因市場波動受到更大的影響仍是未知數。
 
  北辰實業(3.330, -0.06, -1.77%)、富力的“非典型”案例
 
  正如前文所述,部分中小型房企由于項目數量較少、操盤較靈活等因素,回款率往往高于龍頭房企。但回款率高并不意味著公司的業績就“好”。
 
  以北辰實業(601588)為例,公司近三年的銷售回款率一直處于高位。雖然北辰實業的資產負債率高達82%,但債務結構相對較為合理,2018年末及2019年一季度的短期借款余額及一年內到期的非流動負債分別共計93.64億元和101.36億元,公司賬面上的貨幣資金分別為137.57億元和118.18億元,短期內償債壓力并不大。
 
  同時,北辰實業近三年的業績增長較為穩健,今年上半年扣非歸母凈利潤預計同比增加93%至106%。北辰實業表示,凈利潤增幅較大主要由于公司的房地產開發業務可結算面積大幅增加使房地產業務結轉收入增加,同時結轉產品主要為公司權益占比100%的項目。
 
  但北辰實業的“大本營”——北京地區及重點投資的長沙地區的業績表現卻令人擔心。《紅周刊》記者注意到,北辰實業2018年北京地區和長沙地區的營業收入分別同比下滑46.86%和71.3%。2017年,北辰實業長沙地區營業收入占公司全年營業收入的比重高達44.18%,但至2018年,該值僅為10.97%。
 
  從北辰實業年度報告中不難看出,導致其北京地區和長沙地區業績大幅下滑的主要是長沙北辰三角洲、北京北辰墅院1900、北京當代北辰悅MOMA三個項目銷售情況不佳。以長沙北辰三角洲為例,該項目一直被北辰實業在年報中描述為“長沙市銷冠項目”,2018年度可供出售面積達57.45萬平方米,簽約面積則為43.29萬平方米。其在2017年的營業收入為61.6億元,而2018年僅為9.43億元,同比下滑84.69%。2018年以來,該項目還陸續被《三湘都市報》《紅網》等媒體曝出存在“住改商”、“捂盤惜售”、工程質量等問題。
 
  像北辰實業這樣的“非典型”案例還有富力,富力有多個項目違規被責令暫停銷售,這對其銷售回款情況帶來極大不確定性。
 
  據記者了解,5月1日,富力紅樹灣項目由于大規模破壞了周邊的紅樹林,收到海南省澄邁縣住房保障與房產管理局下發的通知,被責令暫停銷售。據悉,紅樹灣項目是富力在海南最大的項目,目前還剩余150萬平方米待開發的總建筑面積。今年上半年,淄博市富力萬達廣場(富力城)項目、成都“富力中心”也因精裝房與宣傳不符、違反限貸等政策相繼被監管部門暫停銷售。值得一提的是,據《中國建設報》近日報道,被稱為“華南五虎”之首的富力地產首先確立了“下半年暫停拿地、全員銷售抓回款”的戰略目標。
 
  在地產商們抓銷售回款之際,易居研究院百城監測數據顯示,截至2019年6月底,百城新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米,環比增長0.4%,同比增長6.0%。當前庫存規模已呈現了連續7個月的同比正增長態勢。
 
  對此,張宏偉向記者表示,下半年,采取降價措施加快項目銷售或將成為大部分房企的重要戰略之一,為了消化庫存及現金回款壓力,一些項目“虧本銷售”或將成為常態。
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