核心因素發生改變,未來房價難言上漲

2019-08-11 18:56 | 來源:未知

核心因素發生改變,未來房價難言上漲

目前來看,房地產市場是中國經濟繞不開的話題。實際上是中國經濟已經離不來房地產,曾經作為中國支柱產業的房地產對于拉動經濟發展發揮到了不可磨滅的作用。但是最近幾年,大家發展高房價已經開始成為了阻礙經濟持續發展一個因素。政策的轉向、市場的微妙變化,使得中國房地產市場發展有了新的邏輯。

在當前時點上,仍然還有人認為房價會繼續暴漲、投資房地產會獲得暴利。房價會不會暴漲?這么多年過去,大家爭論不休,似乎看漲派一支處于上峰。我覺得一個很重要的因素在于有很多投資者(不乏一些自詡為專業機構的)仍沒有弄清楚房價上漲的核心邏輯。雖然我不止一次寫文章向大家闡述過房價上漲的邏輯,但似乎這種普適性的投資者教育依然成效不佳。

長期來看,一樣商品的價格是否會持續上漲,一方面取決于中長期供需關系,另一方面取決于貨幣的貶值速度。怎么講?如果一樣商品中長期的供不應求,價格上漲是必然;如果需求增長乏力,而供應依然增加,價格必然會下降。房地產市場就是這樣,只是由于政策的外在干預,使得這個周期拉長了,但不改核心邏輯。

當然,如果貨幣的貶值速度很快,那么商品的名義價格繼續上漲的是可能的,但對于投資者來說毫無意義,比如說貨幣每年貶值速度是8%,即便是房價年化漲幅是6%,那對于投資者來說還是虧損的。這用專業術語來講是貨幣是具有時間價值的,用老百姓的話來說,就是錢不值錢了。

那回歸了中國的房子上來,這兩方面有怎樣的變化?

首先,我們看房子的底層需求是什么?是人口居住需求,尤其是城鎮人口,這也就是我們經常掛在嘴邊的人口紅利。那么說,城鎮化的速度是決定城鎮人口的數量,也可以說是決定房價的上漲速度的根本因素。那現在中國的城鎮化進程如何?我們先來看一組數據:

中國城鎮化率

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應該說,中國的整個城市化率仍在不斷增加,也許這對于現在還在投資房產的人來說是一個最大的利好。但是,我們需要進一步去挖掘數據,發現近些年來城市化的速度在慢慢放緩:

2015-2017年中國城鎮化率情況

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數據來源:Choice

2017年中國的城鎮化率是58.52%.根據發達國家的經驗,城市化率的增長速度會逐漸進入緩慢階段,所以不能用老眼光看新問題,以為以前是怎么樣現在就是怎樣!

關于人口問題,還有一件事情很容易被大家忽略,就是人口基數的問題。我們腦海中一直都認為中國的人口基礎大,人口增長快。但最近些年,這些東西正在悄然改變,如果不及時阻止,還可能導致人口急劇減少。我們來看看兩組數據:

中國總人口增減情況

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中國出生人口情況

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我們從總人口的增減數量來看,自從實行計劃生育以后,中國人口增加的數量一直在直線下滑,2017年全國總人口增加僅737萬人,對于這么大一個國家來說,這個數字并不是一個很龐大的數字。雖然在全面放開二胎后,人口增加的數量在2016年出現小幅反彈,但是在2017年又打回了原形。

這說明,中國人對待生育的態度正在發生悄然的改變。一向熱衷生育的中華民族突然不想生了,這是一件很嚴重的事情。歐洲也出現過這樣的情況,導致人口長期負增長,社會保障壓力巨大,經濟增長萎靡。從這個角度講,不管是經濟發展還是房價的增長,人都是第一位的。

我們再看看出生人口的數據,下滑的趨勢明顯。全面二胎放開后的2016年出現小幅反彈后又很快恢復低位水平,一定程度上說明新生代的夫妻主動選擇只要一胎。2017年全國新出生的人口有1723萬,而總人口實際增加僅為737萬,說明當年的死亡人口是986萬。雖然醫療水平的提高增加人的壽命,但擋不住人口老齡化的步伐,一旦死亡人口的數字繼續上升,以目前生育水平,很有可能出現人口負增長。

人口都可能減少了,何來新增需求支撐房價的快速上漲?

我再來看看第二因素。貨幣是不是會出現大幅貶值?我認為以現在的金融管理制度,是很難出現這樣的情況。每個國家的都有央行,正是在調控貨幣的供應,就是防止出現通貨膨脹或是通貨緊縮。這個時候,我相信一定會有人跑過來說,中國的貨幣供應量很大的,會繼續放水啊,房價肯定要漲。

這里可能是個專業的問題,我也不苛責這些人。基礎貨幣的發行到能支持房價,還有一道關卡——信貸政策。而信貸的寬松與否的選擇權實際上不在央行手中(即便在央媽手中,我相信央媽也不會做傻事),而是在商業銀行手中。最近的經濟下行壓力加大、違約事件的頻頻發生、剛性兌付逐漸打破、銀行的壞賬增加,這些因素都會促使銀行改變風險偏好,改變信貸的偏好,預計前些的信貸擴張政策會逐步轉變為信貸謹慎。我們還是繼續用數據說話:

M2同比增速

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月度信貸投放額

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我們看到,M2供應的速度明顯在放緩,同比增速一路下滑,未來會不會出現負增長,這個不好說。現在經濟環境不怎么好,有可能會繼續放水支持經濟發展,但是可以預計的是不會走老路子,因為已經走不通了,靠投資基建和房地產,明顯出現了投資效益邊際遞減的效應。未來即便是放水,也會有意識的去引水到一些有可能成為新的經濟增長點的領域。

從信貸投放量的圖來看,2015-2017年這波房價暴漲與信貸投放量加大真是完美吻合,這個也很容易理解,開發商買地建房子、消費者買房子都要去銀行借錢,借著借著自然就會增加信貸額度的投放。但進入2018年,情形就并不一樣了,雖然我們看到個別月份也很高,但整體相較于前面幾年有收縮的跡象。

總之,人口增長和城鎮化率都有可能放緩,而信貸明顯會進入一個收縮的周期,房價再也難言上漲了。

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