官方回應“限漲令”稱為了穩定樓市

2019-08-09 10:00 | 來源:未知

官方回應“限漲令”稱為了穩定樓市

大連官方回應“限漲令”稱為了穩定樓市

 

8月3日,萬達體育新城樣板間正式開放,整個售樓處人滿為患,每一名置業顧問身邊都圍著一群看房者,一些想咨詢項目的看房客只能遠遠的站在外圍等待時機。這是大連市出臺限漲令后第一個普通的周末。

7月30日,大連市政府發布《關于加強房地產市場調控工作的通知》,第一,在售樓盤重新申報預售價格,申報價格不得高于最近成交月份的最低價;第二,分期預售項目重新申報的價格不得高于已售房源價格;第三,還未取得預售證的項目,將引入第三方評估機構進行價格核算,價格確定6個月內不可調整,6個月后可申請下調;第四,網簽環節實際成交價不得高于申報的預售價格,且下浮不得超過5%。

該政策被稱作“給大連房價設置了漲跌板”。限漲令出臺前夕,5、6月份大連新建商品住宅價格漲幅分別位列70個大中城市第5和第8名,住建部約談了大連市政府主要官員。

大連市住建局市場處處長呂紅軍對經濟觀察報表示,此次調控的目的是為了穩定房價,促進房地產市場平穩發展,同時堅持貫徹中央“房住不炒”的精神,落實房地產長效管理機制。

市場承壓

對于新出臺的限價政策,萬錦公館的銷售人員表示:“我們一期包含了疊拼別墅,35000元/平方米的售價已經把均價背了上去,最后一期成交均價為22000元/平方米。二期主推洋房和高層,售價在18000元/平方米左右。重新申報預售價也遠低于一期成交均價,二期還有漲價空間。”

然而并不是所有項目在限價政策下能“毫發無損”。翡翠都會項目有高層和洋房在售,均價18000元/平方米。翡翠都會項目2018年拿地樓面價為8000元/平方米,高于萬錦公館2017年拿地時5300元/平方米的樓面價。

一家前30房企的城市開發事業部負責人對經濟觀察報表示,甘井子區尤其是體育新城板塊地價漲幅很大,兩年來幾乎番了一倍。后續開盤的小區若要保持售價與同區域內可比小區一致,對房企利潤空間的壓力會很大。

快速上漲的地價并未阻止房企拿地步伐。7月29日,中信和綠城分別以8700元/平方米和9400元/平方米的樓面價競得了體育新城的兩幅地塊。8月7日,萬科和遠洋分別以9948元/平方米和10310元/平方米的樓面價競得了位于甘井子區的兩幅住宅地塊。

頭部房企扎堆拿地的甘井子區是大連城區中面積最大的區域。大連鏈家一位高管人員告訴經濟觀察報,老城區其他三個區由于發展較早、面積有限,現今幾乎沒有新地塊可以推出了,目前新盤主要集中在甘井子區。

在市政規劃和政策的支持下,甘井子區發展前景也吸引眾多房企。2017年4月9日,國務院批復大連城市總體規劃,堅持“西拓北進”的戰略,核心區域向北發展,并重點建設空港商務區、生態科技創新城和體育新城幾大板塊。

據大連市公共資源交易平臺顯示,自2016年大型房企開始集中進駐甘井子體育新城板塊,隨著區域規劃日漸成熟,樓面價也水漲船高,從2016年平均3000元/平方米上漲至2019年的10000元/平方米。

8月數據顯示,大連市內四區商品房備案總量為437套,其中甘井子區占224套,甘井子區在售期房樓盤有9個,其中6個位于體育新城片區,平均去化周期為10個月,低于12-18個月的去化周期均值。

官方回應

針對大連5、6月份新建商品住宅價格指數的上漲,呂紅軍列舉了幾個主要原因。

除了開發商上調價格外,一個影響因素來自于集中備案。“很多小區既有高層又有洋房,未必同時開售。高層賣完后價格更高的洋房入市,成交均價就被拉高了。”

其次,開發商“低開高走”的銷售手段直接導致了房價不穩。“開發商在申報預售價時,申報價格虛高,然后低價開盤試探市場,銷售情況見好后就逐步漲價。”

為防止開發商預售價虛高,住建局將在申報預售價環節引入第三方評估機構,核算項目成本、稅費、利潤后出具意見書,住建局根據意見書對開發商進行價格指導。

呂紅軍告訴經濟觀察報,經第三方評估核算的預售價真實客觀反映了項目的價值,因此不存在上調的理由。但6個月后,如果因市場定位導致了樓盤銷售情況不佳,住建局允許開發商申請下調價格。

在成交環節,政策規定實際網簽備案價格不得高于申報價格,且價格下浮不得超過5%。呂紅軍稱,此項調控直接針對“低開高走”的行為,防止開發商低價開盤。但是備案價5%的下浮空間為開發商留出了一定的余地。

對于取得預售證的項目,開發商需要重新申報未售房源的價格,參考系為“同質可比”的房源。呂紅軍解釋道,“同質”包括相同的位置、樓層、建筑面積、房戶朝向等多個維度,還受小區風景、開盤年份等因素影響。因此“同質可比”是盡可能地接近,不存在100%同質的房源。

政策中明確指出,在2019年5、6月份已發生網簽備案行為的,重新申報價不得高于5、6月份最低價格;在5、6月份未發生網簽備案行為的,申報價不得高于5月份之前最近成交月份的最低價格;對于分期預售項目,重新申報的價格不得高于前一期已售房源的價格。

此次調控政策出臺后,諸多房企將面臨著成本上漲和限價調控的雙重壓力。針對限價可能對開發商利潤產生的影響,呂紅軍表示,開發商應該將投資目光放長遠,考慮城市的大環境和未來發展帶來的回報,并通過提升產品質量來吸引消費者。

實際上,在調控政策出臺前大連市住建局就約談過各家房企,并就報價審價流程組織了多次培訓。“我們希望房企很好地生存下去,但房企要做到科學合理地定價,調控政策是套組合拳,市場價格穩定后,調控也會隨之而變化。”呂紅軍表示。

限漲令下樓市

大連人文婷是眾多萬達體育新城項目看房客中的一員,她的公司位于大連西崗區,這次看房主要是為自己購置婚房。“離市中心近的地方沒有什么新小區了,中山區的東港片區有新樓盤,但均價在3萬元左右,我們承擔不起。甘井子這邊不到2萬元,性價比較高,等地鐵2號線通車后交通問題也可以解決了。”文婷表示。萬達體育項目新城項目位于甘子井區,為大連市新興發展的區域,距離新機場、大連北站距離較近,同時附近有多條規劃中的地鐵線路,文婷對這一區域未來充滿期待。

“大家關心的醫院和學校都配套齊全了,體育新城有5家醫院,小區旁邊規劃的是學校用地。至于體育新城片區未來的發展,等新機場建好了,外加高速公路、大連北站和多條地鐵線,這邊作為交通要塞肯定會有更好的發展。”文婷說。

體育新城內在售樓盤價格普遍漲幅較快,萬錦公館二期4月份均價為16500元/平方米,7月末漲至18000元/平方米。海德公園、中華城領匯等小區自3、4月份開盤至今,售價均有1000元/平方米左右的漲幅。

據萬錦公館銷售人員介紹,體育新城是市政規劃重點發展的板塊,還是匯集高鐵站、長途客運站、3條地鐵線、以及新機場的交通樞紐,因此很受購房者青睞。

除了剛需型購房者,甘子井區域樓市需求群體中也不乏投資客身影。甘井子是大連四個老城區中唯一不限購、不限售的區域。

2018年5月,投資者韓濤了解到,嶺秀濱城小區在清盤銷售,于是和兩個朋友一起將小區剩余的9套躍層全部買下,均價10500元/平方米。2019年3月,韓濤將這部分房源出售,售價14000元/平方米。

韓濤表示,在大連本地人心中,甘井子區較為偏遠,發展落后,但也是大連樓市的價格洼地。2018年甘井子區房價漲到10000元/平方米的時候,很多人都覺得開發商漫天要價,價格會很快跌落,但實際上房價還在一路上漲。

他進一步表示:“我看中的是區域的升值潛力,甘井子區已經有成熟的市政規劃,現在正是價值培育期,又沒到成熟發展的階段,所以現階段投資既沒有前期規劃風險,后續又有增值的空間。”

呂紅軍對經濟觀察報表示:“甘井子區沒有限購是政府出于對區域發展的考量,為了穩定住房價格預期,政府方面會繼續增加供地面積,推動更多樓盤入市,做到以量穩價。”

排球少年第二季