建發股份陷高周轉“魔咒”

2019-08-10 12:52| 來源:未知

建發股份陷高周轉“魔咒”

  在房企融資消息一波波傳出的時候,廈門建發股份有限公司(600153.SH,以下簡稱“建發股份”)則接連發債。
 
 
  8月6日,建發股份公告稱,其子公司建發房地產集團有限公司(以下簡稱“建發房產”)發行了一筆規模為8億元的短期融資券,發行利率僅3.38%/年。
 
  事實上,建發股份在融資方面似乎并未受到融資收緊的影響。據記者不完全統計顯示,包括其旗下兩個運營房地產業務的子公司建發房產、聯發集團有限公司(以下簡稱“聯發集團”)在內,2019年以來,建發股份方面累計發行了71億元的短融、10億元中期票據、5億元資產支持票據和14.5億元的定向債務融資工具。
 
  高頻融資的背后,除了借新還舊之外,建發股份不斷擴張的房地產業務也加大了對資金的需求。據披露,截至2019年3月底,建發房產各在建項目已累計投資1085.33億元,按權益比例計算,尚需支出投資224.19億元;聯發集團項目未來三年預計投資365.93億元。
 
  加速運轉的房地產業務在給建發股份帶來收益的同時,也對其安全風險控制提出了更高的要求。據披露,2019年以來,建發股份旗下已先后有兩個項目出現了安全事故。
 
  記者就項目事故、企業發債等問題致電建發股份方面,對方表示相關問題“等領導回復比較合適”。截至發稿,建發股份方面未就采訪函給出進一步回復。
 
  8個月融資逾百億
 
  背靠地方國資委,建發股份發債融資一直都頗為順暢。招商證券研報顯示,截至2018年末,建發股份依靠集團信用優勢,具有多渠道獲取低成本融資的實力,報告期內公司及其子公司共發行82億元超短期融資券、17億元中期票據、15.5億元非公開定向債務融資工具和25億元資產支持證券。
 
  進入2019年以來,建發股份融資步伐還在加速。據記者不完全統計,建發股份及其子公司已發行71億元的短融、10億元中期票據、5億元資產支持票據和14.5億元非公開定向債務融資工具。
 
  期間,建發股份一筆規模不超過50億元的公司債于7月23日獲得中國證監會核準批復。同時,7月20日,建發股份公告稱,董事會同意聯發集團向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行中期票據,發行金額不超過30億元,期限不超過5年。
 
  其中,建發股份募集資金多用于償還借款。據披露,2019年以來,建發股份發行的30億元超短融中皆“用于補充公司本部及子公司流動資金”。而建發房產先后披露了5次融資,共計籌集資金42.5億元,其中,有37.5億元用于償還金融機構借款。同期,聯發集團發行了兩期超短融及一期非公開定向債務融資工具,共計融資金額23億元,皆用于歸還銀行借款等。
 
  58安居客房產研究院首席分析師張波表示,“借新還舊”是當下不少房企都會采用的手段,2019年房企迎來短期償債小高峰,根據58安居客房產研究院跟蹤監測,2019年房地產境內外債券還款總額相當于2018年還款規模的兩倍多,在此背景下,房企資金壓力也在持續增加。建發目前也是面臨短期償債的壓力,通過借新還舊的方式可以緩解短期的資金壓力,但長期的壓力則依然存在。
 
  值得一提的是,在建發房產發行2019年第一期短期融資券的同時,建發股份下調了“17建發01”的票面利率,調整前適用票面利率為4.65%,調整后適用票面利率為3.5%;本期債券發行總額為10億元。某固收基金經理指出,不上調利率的原因可能是之前的利率本來就合理,或公司本身不差錢。
 
  通常情況下,如果發行人信用等級良好,債券回售市場上資金充足,調高利率來吸引投資者繼續持有債券,所要承擔的融資成本要高于發行人重斷發行債券的利率,那么發行人就可以選擇不上調利率。“只有發債困難的,才會提高利率”,有市場人士指出,建發股份發債容易,且利率維持在較低的水平,無需調高利率吸引投資者,“重新發一波就行了。”
 
  事實上,建發股份最新發行的2019年度第二期超短期融資券的利率僅2.85%。
 
  三四線土儲占比高
 
  建發股份頻發債券,除了借新還舊之外,還有部分資金直接用于普通商品住房項目建設。建發房產的2019年第一期中期票據中有5億元用于普通商品住房項目建設。
 
  對資金需求的不斷擴大源于建發股份越來越多建設項目的開展。截至2018年底,建發股份應付票據及應付賬款227.04億元,較年初增長33.82%,主要就是由于房地產業務新增開發項目較多,應付工程款增加所致。
 
  事實上,近年來,建發股份新開工面積增長迅速。據披露,2016年~2018年間,建發房產新開工面積分別為89.1萬平方米、332.09萬平方米、592.25萬平方米;同期,聯發集團的新開工面積分別為196.97萬平方米、295.03萬平方米、563.1萬平方米。
 
  截至2019年3月底,建發房產共有76個在建項目,可售面積共約919.93萬平方米;同期,聯發集團在建及擬建項目數量共53個,總權益建筑面積1225.18萬平方米。
 
  不過,當前建發房產及聯發集團的土地儲備、建設項目中,有不少位于三四線城市。
 
  據披露,截至2019年3月底,建發房產上述在建項目中,按可售面積計算,三線城市占比34.08%;其土地儲備計容建筑面積123.41萬平方米,三線城市占比49.61%;同時,其位于珠海和南京的部分地塊樓面價偏高。同期,聯發集團上述在建及擬建項目中位于三線城市占比達60.55%。
 
  聯合信用評級報告指出,建發股份三四線城市房地產庫存較大,存在一定的去化壓力。事實上,已有項目因市場不及預期造成了減值損失。據披露,截至2018年底,建發房產存貨合計計提跌價準備2.74億元,對其位于福州、漳州、龍巖的項目進行計提。
 
  張波指出,三四線城市在今年下半年或迎來去化壓力增長,但并非所有城市的去化都有壓力,包括前期棚改已經完成的,即購房需求開始銳減的城市壓力會增長明顯。
 
  也有業內人士表示,三四線城市現在沒有市場想象得那么悲觀,有些表現還是可以。但也必須要看到,三四線城市當前市場反彈的空間也是受到限制的,部分土地項目以前地價比較高的時候入手,后續如何銷售,這是當前建發等企業要注意的內容。
 
  值得注意的是,未來持續增加的項目建設對資金的需求持續增加,也在推高建發股份的債務規模。截至2019年3月末,其負債合計1883.43億元,較2018年末的1630.36億元增長了15.52%。
 
  風險控制欠佳
 
  建設規模快速擴張的同時,建發股份的房地產業務也在快速發展。2018年,建發股份實現合同銷售金額735.98億元,同比增長60.83%;其中權益銷售額584.5億元,同比增長42.79%。
 
  這與建發股份轉型高周轉模式密不可分。國泰君安2018年初發布的研報指出,建發股份2016年開始,土地儲備和新開工速度明顯加快,從高價高利潤模式向低價高周轉模式轉型,“2018年將步入業績高增長階段”。
 
  據建發股份2018年年報披露,建發地產和聯發集團項目從拿地到開盤時間均縮短了1個月。
 
  業內人士分析指出,高周轉的動機就是要做大銷售規模;不過從實際情況來講,高周轉也會使得企業過于急躁,導致質量管控跟不上,出現質量問題。
 
  住建部發布事故快報顯示,3月29日,位于福建省龍巖市新羅區的建發富力·璽院B標段公共門廳及電梯轎廂工程項目,發生高處墜落事故,死亡1人;該項目建設單位為龍巖利榮房地產開發有限公司。
 
  7月7日,位于福建省漳州市龍文區的建發·央著1-15#樓及地下室、配電室、物業門衛(不含樁基)項目,發生物體打擊事故,死亡1人。該項目的建設單位為建發福建兆聯房地產有限公司。
 
  據建發股份2018年年報顯示,建發股份間接持有龍巖利榮房地產開發有限公司30%的股權,建發房產還為后者提供了2400萬元的擔保;而福建兆聯房地產有限公司則為建發房產下屬子公司。
 
  不過,張波也指出,高周轉本身并不必然引發工程安全問題,引發工程安全問題的主要因素在于運營管控,只有當企業本身的運營管控能力不足以支撐更高速周轉時,才會引發運營管控的各種問題,工程安全問題只是問題之一,還包括建筑質量、人員管理、資金安全等多個維度。
 
  此外,5月10日,南寧市城市管理綜合行政執法局下達了一份針對南寧聯泰房地產開發有限公司的行政處罰決定書,原因是其違規排放污水。天眼查信息顯示,聯發集團持有南寧聯泰70%的股份,建發股份持有其30%的股份。
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